近年香港樓市波動，業主有時聽到銀行Call Loan的風聲，難免為之緊張。究竟樓價跌是否就會令到銀行開始Call Loan？真的被Call Loan的話點算？被Call Loan又有什麼後果？OneDegree為你一一解答以上疑問，助你冷靜應對。
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什麼叫做Call Loan？
Call Loan（收回貸款）是指銀行要求借款人立即償還按揭貸款。根據按揭合約，銀行有權隨時要求借款人提前還款。
一般情況下，銀行會給予借款人一定的期限，例如30天，讓他們籌措資金來清償債務，否則銀行將收回物業或資產並進行拍賣以抵債。Call Loan的金額根據情況而定，最高可能涉及整筆按揭。
儘管銀行有權隨時Call Loan，但實際上銀行通常不會輕易行使這項權利。如果借款人無力提前還款，可能導致壞帳，即使收回物業拍賣也未必足以填補貸款額。此外，Call Loan、收回樓宇和拍賣程序需要大量人力和物力投入。加上現今有按揭成數限制的措施，銀行較少需要Call Loan。
被Call Loan的可能原因
以下是一些可能導致銀行Call Loan的原因：
- 違例出租：根據香港金融管理局的條例，申請超過7成按揭貸款的單位必須自住，若要出租單位，需事先獲得銀行的書面同意。如果業主偷偷出租單位，違反條款，銀行發現後可能啟動Call Loan。
- 向財務公司申請二按：如果業主向其他財務公司申請第二份按揭貸款，銀行收到通知後會評估整體財政情況和還款能力，並有可能啟動Call Loan程序。
- 持續拖欠還款：如果借款人長時間無力還款，斷供超過六個月後，銀行可能會考慮啟動Call Loan程序。
- 違法行為：如果銀行發現借款人帳戶有不尋常的大額資金交易紀錄，例如洗黑錢或任何刑事罪行等，銀行可能會採取Call Loan行動。
- 其他債務：如果客戶在該銀行還有其他未償還的貸款，例如逾期信用卡款項、私人貸款等，銀行有權Call Loan，要求使用抵押物業來清償這些債務或加息。
被Call Loan點算？
針對被銀行Call Loan的情況，以下是幾種可行的應對方式：
與銀行溝通：收到Call Loan通知後，儘早與銀行聯繫，尋求解決方案，避免法律行動。可嘗試與銀行討論重新安排還款計劃。
轉按物業：考慮將房產轉按到其他銀行，爭取較高的估價，以便能平手轉按，減輕額外付款的負擔。轉按審批需時，應留意Call Loan的還款期限。
出售物業套現還款：最直接的方法是出售房產，用所得資金償還銀行貸款。但需注意，房地產市場價格可能波動，若售價低於欠款，仍需補足差額。
申請私人貸款：若不想出售房產或轉按不成功，可考慮申請私人貸款來償還銀行貸款，但務必衡量自身還款能力。
此外，為避免銀行 Call Loan，平時應注意以下幾點：
- 準時還款：保持良好的還款紀錄。
- 儲蓄習慣：養成儲蓄習慣，以備不時之需。
- 避免高成數按揭：避免借太高成數的按揭，以免增加負擔。
- 避免違規行為：不違規出租物業，不進行非法活動。
- 分散風險：將按揭、現金和投資分散在不同銀行，避免承按銀行掌握過多個人資料。
被Call Loan有什麼後果？
在面臨銀行Call Loan的情況下，可能產生的後果如下：
- 立即償還貸款：銀行會要求借款人立即清償所有欠款。若無法在銀行給予的期限內還清貸款，銀行有權採取法律行動。
- 物業被收回拍賣：如果借款人未能如期償還貸款，銀行有權收回該物業，並透過拍賣方式出售，以償還債務。這表示借款人將失去房產的所有權。
- 仍可能需要支付差額：
- 即使物業被拍賣，若拍賣所得金額不足以清償所有債務（包括未償還的貸款本金、利息、以及相關的法律和拍賣費用），銀行仍有權向借款人追討剩餘的欠款。
- 這表示即使失去了房產，借款人仍可能背負債務。
- 信用評級受損：
- 未能按時還款或被銀行Call Loan 會對個人信用評級產生負面影響。
- 這會影響未來申請貸款、信用卡或其他金融產品的機會，可能難以獲得優惠的利率或貸款條件。
- 轉按困難：如果因為自身欠債原因被銀行Call Loan，TU（信貸資料庫）就會有相關紀錄，這會導致業主難以將物業轉按至其他銀行。
近年Call Loan例子
導致銀行啟動Call Loan的最常見例子，就是業主手持的物業估值下跌，兼且未能準時還款。只要申請按揭保險，1,000萬以下的物業就能借盡9成按揭。在借入高成數按揭的情況下，樓價波動容易讓物業變成負資產，導致物業估值下跌的情況。
以買入價為900萬的單位為例，若做盡9成按揭，只要跌過一成跌穿810萬的話，定義上該單位就是負資產。如此情況下，若業主又未能按時供款，中斷超過6個月，銀行就可能啟動Call Loan程序，要求提早償還貸款及收回物業。
此外，「偷雞出租」高成數按揭單位亦是常見的Call Loan原因，這也是借入高成數按揭時必須考量的因素。另外，根據銀行按揭契約中的「All Monies」（解作「所有金額」，亦即不限額之意）條款，如果客戶在該銀行還有其他未償還的貸款，例如逾期信用卡款項、私人貸款、被迫平倉的股票孖展等，銀行有權Call Loan，要求使用抵押物業來清償這些債務或加息。
較特殊的例子則有若銀行職員使用Staff Plan按揭，當轉工或不幸被裁員時，按揭就可能會被Call Loan。
Call Loan程序
銀行啟動Call Loan的程序大致如下：
- 通知業主：銀行通常會以書面通知、電話或電子郵件等方式通知業主，要求提前償還貸款。通知中會解釋提前還款的原因，例如業主未能履行合約條款或出現風險情況。
- 討論可能的解決方案：在某些情況下，銀行可能會願意與業主討論可能的解決方案，例如重新安排還款計劃或其他協商安排。
- 償還貸款：銀行會要求業主在一定期限內償還未償還的貸款金額，可能包括本金、利息和其他罰款或費用。
- 執行抵押權：如果業主無法按時提前償還貸款，銀行可能會收回物業，通過拍賣或招標出售抵押物業來彌補欠款。
- 法律程序：如果業主拒絕償還貸款或與銀行達不成協議，銀行可能會採取法律程序，例如起訴業主以強制執行債務。
注意事項：
- 由銀行正式Call Loan直至收樓拍賣，至少需要半年至一年。
- 業主收到Call Loan通知後應盡快與銀行聯絡，以尋求解決方案並避免進一步的法律行動。
- 實際程序可能因銀行政策、法律規定和個別情況而有所不同。
被Call Loan的話，利息如何計算？
Call Loan本身並非一種貸款，而是一種銀行要求借款人提前償還貸款的行為，因此Call Loan本身並不牽涉利息。
惟值得留意的是，若因其他債務觸發Call Loan，可能面臨加息。根據銀行按揭契約中的 「all monies」條款，如果借款人在該銀行還有其他未償還的貸款（例如信用卡欠款、私人貸款等），銀行有權 Call Loan，並要求使用抵押物業來清償這些債務或提高利率。
Call Loan限期一般為多長？
啟動Call Loan時，銀行一般會給予借款人一定的期限來籌措資金。例如，銀行會給予借款人30天 的期限，讓他們有時間籌措資金來清償債務。如果債務真的無法還清，才會收回物業並將資產拍賣抵債。
由銀行正式 Call Loan 直至收樓拍賣，通常至少需要半年至一年。因此業主收到Call Loan通知後應爭取時間，盡快與銀行聯絡，以尋求解決方案並避免進一步的法律行動。
樓價跌會導致Call Loan嗎？
樓價下跌並不必然導致銀行會Call Loan。即使樓市下滑，導致物業變成負資產，銀行通常不會僅僅因為這個原因就啟動Call Loan。銀行更看重借款人是否持續準時還款。
只要借款人按時供款，銀行能穩定收取利息。因此銀行通常不會輕易Call Loan。
Call Loan會令到業主破產嗎？
如果業主被 Call Loan，且無法透過其他方式解決，最終可能需要出售物業。如果出售物業的資金不足以清償按揭，銀行仍會繼續追債，進而可能導致破產危機。
如果借款人在借貸時未做好風險管理，長時間的高利息可能導致財務預算失控，最終確實有走向破產的可能性。為了避免這種情況，業主應保持良好的還款習慣、儲備足夠的資金、避免高成數按揭和違規行為。
如何透過轉按應對Call Loan？
如果業主被銀行Call Loan，又沒有足夠現金還清貸款的話，另一應對方法就是將物業轉按。
轉按是指將房產的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行。在面臨Call Loan時，轉按通常是為了清償原銀行的貸款，避免物業被收回。此外，轉按還可以爭取較高的物業估價，以便獲得足夠的貸款來償還原貸款，並減輕業主的財務負擔。
轉按的注意事項：
- 最高貸款成數：轉按時，最高只能申請8成按揭。如果原本的按揭成數較高（例如9成），且樓價沒有明顯上漲，可能需要額外準備資金來彌補差額。
- 物業估價：轉按時，銀行的物業估價非常重要。特別是在樓市下行時，銀行的估價可能較為保守，影響最終的貸款額。如果新銀行的估價不足，可能需要「抬錢」轉按，也就是要拿出額外的資金。
- 時間限制：Call Loan 通常有期限。轉按的審批和文件處理需要時間，整個流程可能需要一個半到兩個月才能完成。因此，需要加快轉按流程，儘早提出申請並授權律師處理相關事務。
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