減息周期下，三大發鈔銀行各自推出定息按揭計劃，以低息按揭搶攻市場。相對於由香港按揭證券公司（HKMC）提供的定息按揭計劃，銀行的定息按揭年期較短及息口較低，究竟對用家而言是好是壞？
OneDegree為你整合銀行定息按揭利率資訊，分析定息按揭利弊！
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什麼是定息按揭？
定息按揭是指在指定年期內，按揭利率固定不變，不受市場利率波動影響的按揭計劃。優點是能提供穩定的每月還款額，讓借款人更容易掌握財務規劃。
在加息周期，定息按揭相較於浮息按揭（如H按和P按），其利率通常較高，但能免卻因息口進一步上升而加重供樓負擔的風險。在減息周期則相反，銀行會推出利率較浮息按揭低的定息按揭，吸引業主及準業主轉用定息按揭「慳息」，但就需要和銀行對賭未來利率走勢。
銀行的定息按揭計劃
三大發鈔銀行滙豐、渣打及中銀香港各自推出定息期較短的定息按揭計劃，其中最低息為5年3.15厘息，貸款額最低100萬港元，上限為2000萬港元。
銀行定息按揭計劃的最新利率
截至2024年11月11日，各銀行的定息按揭計劃利率:
滙豐
- 3年：3.25%
- 5年：3.15%
渣打
- 2年或3年：3.25%
中銀香港
- 2年：3.35%
- 3年：3.25%
- 4年：3.20%
- 5年：3.15%
政府的定息按揭計劃
香港政府在2020年推出「定息按揭試驗計劃」，旨在減低置業人士的利率風險。計劃由HKMC推出。申請人可選擇10年、15年或20年期的定息按揭貸款。每宗住宅按揭貸款上限為1,000萬港元，定息期結束後可以選擇定息或浮息續期。
政府定息按揭計劃的最新利率
以下是HKMC於2024年9月26日公佈的定息按揭計劃利率:
- 10年：4.74%
- 15年：4.89%
- 20年：5.04%
定息定浮息？定息按揭的優點及缺點
正在或即將月月要供樓的你，究竟該選擇定息還是浮息按揭？那就要先了解定息按揭的優點及缺點，以及與浮息按揭的分別：
定息按揭的優點
- 供款穩定，方便財務規劃：由於利率固定，每月還款額不會隨市場利率波動而改變，讓借款人更容易規劃每月開支。
- 迴避利率上升風險：在加息週期中，定息按揭可以保障借款人免受利率上升的影響。如果未來利率上升，定息按揭的借款人將能享受到較低的利率，變相「賺」到利息差。
定息按揭的缺點
- 無法享受減息週期：如果市場利率下跌，定息按揭的借款人將無法享受到較低的利率。
- 缺乏彈性：定息按揭的鎖息期較長，如果借款人需要提前還款，可能會面臨罰息。 另外，定息按揭通常不提供現金回贈和高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），這也降低了其吸引力。
定息按揭 vs 浮息按揭
| 定息按揭 | 浮息按揭 | |
| 利率 | 通常較低 | 取決於市場利率，可升可跌 |
| 供款 | 穩定，方便財務規劃 | 隨市場利率波動而變動 |
| 風險 | 迴避利率上升風險 | 面臨利率上升風險 |
| 壓力測試 | 無需通過 | 需通過 (2024年2月28日起暫停實施) |
| 現金回贈 | 沒有 | 有 |
| Mortgage Link | 不提供 | 大部分銀行提供 |
| 鎖息期 | 較長 (2-5年) | 較短 (通常為2年) |
選擇定息按揭的時機
- 預期未來利率會上升：如果您預期未來利率會上升，選擇定息按揭可以鎖定目前的低利率，避免未來利率上升的風險。
- 收入穩定，希望每月供款穩定：定息按揭提供穩定的每月還款額，適合收入穩定，希望每月開支可預測的借款人。
選擇浮息按揭的時機
- 預期未來利率會下降：如果您預期未來利率會下降，選擇浮息按揭可以讓您享受到更低的利率。
- 希望享受現金回贈和其他優惠：浮息按揭通常提供現金回贈和Mortgage Link等優惠，可以幫助您節省利息支出。
- 希望保留轉按彈性：浮息按揭的鎖息期較短，您可以更靈活地轉換按揭計劃，以獲取更優惠的利率。
甚麼人士在供樓時可以考慮選擇定息按揭？
如果你是以下兩類人士的話，定息按揭可能會較適合你：
- 擔心未來利率上升的借款人：對於風險承受能力較低，希望供款穩定的借款人，定息按揭可以提供保障。
- 預計未來收入會增加的借款人：如果借款人預計未來收入會增加，可以選擇較短年期的定息按揭，以便在定息期結束後轉按至更優惠的計劃。
申請定息按揭時，應注意以下事項：
- 比較不同銀行及機構的定息按揭計劃： 不同銀行及HKMC的定息按揭計劃的利率、年期和條款都可能不同，借款人需要仔細比較。
- 了解定息按揭的條款和細則：定息按揭通常有罰息期，提前還款需要支付罰款。 借款人需要了解清楚相關條款。
- 考慮自身的財務狀況和還款能力：定息按揭的每月供款額固定，借款人需要確保自己有足夠的還款能力。
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