隨著2024年10月開始放寬按揭成數上限，讓7成按揭樓宇都可以出租後，市場上不少業主都對以轉按甩按保感興趣，期望開放單位出租賺取收入。進行轉按時，有什麼陷阱需要防備？怎樣做才能順利轉按，享受轉按好處？OneDegree為你詳細分析！
快速閱讀
轉按有什麼壞處？轉按8大陷阱
1. 罰息期條款
許多銀行的按揭貸款都有罰息期，通常為兩年。如果在罰息期內轉按，可能需要支付貸款額的一定比例作為賠償，甚至可能要退還部分或全部的現金回贈。因此，在轉按前務必確認原有的按揭是否已過罰息期。
2. 轉按支出高於預期
轉按不一定能節省利息。如果遇到加息週期，或者原本的按揭利率已經很低，轉按可能無法達到節省利息的效果——當然，在現行減息週期下，此一情況應較少出現。此外，轉按會產生額外的費用，例如律師費等，因此需要仔細計算轉按回贈是否足以彌補這些額外支出。
3. 被銀行重新審核財務狀況
轉按時，銀行會重新評估借款人的財務狀況。如果借款人的收入減少或財務狀況改變，可能會影響轉按的審批結果，導致可借的貸款額減少或無法轉按。至於壓力測試則因為目前已被暫停，所以無需擔心要再做一次。
4. 現金回贈可能被扣減
雖然許多銀行會提供轉按現金回贈，但如果現金回贈超過貸款額的1%，銀行可能會在貸款額中扣除這部分。
5. 轉按可能需要重新計算罰息期
轉按後，罰息期會重新計算，這可能會限制業主調動資產的彈性。
6. 並非所有物業都適用轉按套現
600萬元以上物業的新按保不適用於轉按套現，這類物業最多只能以最新估值的最高 70%按揭計算可套現金額。600萬以下的物業則適用舊按保，最高可轉按套現物業估值的80%。
7. 跌市導致估價不足
樓市下跌時，物業估價可能不足，導致轉按時可借的貸款金額減少。如果物業估價下跌，可能會無法通過轉按套現，甚至可能需要額外支付差額才能維持相同的按揭成數。此外，如果原本是透過按揭保險借取高成數按揭的業主，在樓價下跌時可能無法透過轉按來取消按揭保險，反而可能需要支付更高的保費。因此，希望透過轉按甩按保並出租物業的業主，也要留意這一情況。
8. 宜貨比三家
不同銀行的按揭計劃和估價可能有所不同，因此要比較不同銀行的轉按方案，包括按揭利率、回贈，以及物業估價等。可以通過按揭轉介公司協助比較不同銀行的方案。
轉按有什麼好處？
讓單位可以出租
如果原本因為按揭保險而無法將物業出租，轉按後甩保可以讓您更靈活地運用單位。
取得更低的按揭利率
當市場處於低息環境時，轉按可以幫助您轉移到利率更低的按揭計劃，從而減少利息支出。銀行為了競爭，有時會推出較低利率的轉按優惠，在低息週期下更是如此。
賺取現金回贈
銀行為了吸引客戶轉按，通常會提供現金回贈，金額可能達到貸款額的 1% 至 2%。然而，需要注意的是，如果現金回贈超過貸款額的 1%，銀行可能會在貸款額中扣除。
甩按揭保險
如果原本您是申請高成數按揭並購買了按揭保險，轉按可以讓您的按揭成數降低到不需要按揭保險的程度，從而取消按揭保險並獲得部分保費退款。通常，第一年退保可退回40%的保費，第二年為25%，第三年為15%。
獲得Mortgage Link戶口
轉按可以讓您獲得Mortgage Link高息存款戶口，這類戶口的存款利率與按揭利率相同。您可以將資金存入此戶口，抵銷部分利息支出，並賺取利息回報。有些銀行的Mortgage Link戶口甚至允許家人使用。
套現資金
如果您的物業價值上升，您可以通過轉按套現，將升值部分轉化為現金。您可以利用新的貸款額償還原有的按揭貸款，並將剩餘的資金提取出來。
擔保人或聯名「甩名」
通過轉按，您可以將物業的業權轉移給其中一位親屬，讓擔保人或聯名持有人可以「甩名」，恢復「首置」身份，以便未來再次申請按揭時不受影響。
擺脫發展商按揭
如果您購買新房時使用了發展商提供的按揭計劃，在優惠期結束後，利率可能會急劇上升。轉按到傳統銀行可以幫助您擺脫高息的困境。
轉按成數上限
轉按的最高成數主要取決於您是否申請按揭保險、物業的價值以及轉按的目的（是否套現）。
一般情況下，非按保的最高按揭成數為 7 成，而如果符合條件（600 萬以下物業），則可透過按保達到更高的成數（最高 8 成）。同時，需要注意物業估價以及各銀行的具體條款可能會影響最終的按揭成數。以下為不同情況的分析：
- 按揭保險情況下：
- 600 萬港元或以下的物業：若您想轉按套現，且物業價值在 600 萬港元或以下，您最高可以申請8成按揭，但需要購買按揭保險。這表示，在這種情況下，您的貸款額最高可達物業價值的80%，但您必須支付額外的按揭保險費用。
- 超過 600 萬港元的物業：對於價值超過 600 萬港元的物業，新的按揭保險計劃不適用於轉按套現。這表示，即使您購買了按揭保險，您的最高按揭成數仍然是7成。
- 非按揭保險情況下：不論物業類型（住宅、非住宅）和價值，轉按的最高按揭成數上限一律為7成。這表示，如果您沒有申請按揭保險，您的貸款金額最高只能是物業價值的70%。
- 村屋和唐樓：村屋的按揭成數上限一般為8成半，而唐樓的按揭成數上限則為9成，但實際的批核成數可能會因物業的質量而有所調整。
- 公司持有物業：如果物業由有限公司持有，且被視為投資用途，最高按揭成數為7成。但如果該公司是有盈利的營運公司，則最高可借8成（7成樓按+ 1 成中小企貸款）。
- 車位和工商物業：車位和工商物業的轉按成數上限為7成，且不論是否有其他按揭在身，都不會扣減成數。
- 轉按套現限制：
- 若轉按的目的是為了套現，最高按揭成數通常為 7 成。如果想借更高成數，則需要申請按揭保險，且僅限於600萬港元或以下的物業，並且還款年期最長為 25 年。
- 如果轉按不涉及套現，僅是轉移現有按揭餘額，則按揭成數上限可達8成，但最高貸款額可能會有所限制。例如，樓價1,500萬港元以內的物業最多可借8成，而1,500萬至1,715萬港元的物業最多可借7-8成，上限為1,200萬港元。
可以原行轉按嗎？
一般而言並不可以。技術上，轉按是將現有的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行。
造按揭要買火險？OneDegree火險全港最低價 大慳15萬！
大部份銀行在批核按揭前，都會要求業主購買火險。作為業主面對每月的供樓支出及日常生活的大小開支，當然希望慳得就慳。
OneDegree 深明業主需要，首年保費只需投保額0.034%，對比一般火險高達投保額0.15%，30年供樓期內慳足高達HK$15萬*！價格全港最低**，更可自由選擇於10-180日內任何一日生效。
🏠 OneDegree火險產品特點包括：
✅ 不限樓齡，全面保障香港住宅物業
✅ 靈活取消政策
✅ 全面保障火災、淹水、雷擊，爐具或煤氣爆炸
✅ 保障範圍可因應你按揭銀行的需要而調整
✅ OneDegree會在投保後7個工作天內向銀行遞交新的保單，銀行批核後即完成轉會
*假設投保時按揭額為HK$450萬及按揭30年，以OneDegree首年特別優惠保費率0.034%及第二年起以原保費率計算，並與巿場現時最高保費率0.15%作比較，四捨五入至萬位。例子只供參考。
**根據2024年5月香港主要保險公司之火險的比較。
出租單位的業主如何透過家居保險保障自己？
市面上部份家居保險會設有專為業主度身訂造的保障，以對應出租單位時常見的潛在風險。這些風險包括租客拖欠租金、租客惡意破壞單位內物件，屋苑範圍內發生意外。
出租保障：向業主賠償租金損失、承擔租客蓄意破壞而導致的家居財物損失
若把物業放租，業主最怕遇上缺德租客，例如經常拖欠租金，甚至惡意破壞單位內物件，常見個案有損壞地板或牆身結構，破壞屬業主擁有的家電（例如冷氣機、煮食爐）等等，業主不但有機會蒙受租金損失，甚至需要花費更多時間和金錢裝修單位，才可再次出租。
有見及此，OneDegree家居保險就為業主提供出租保障，如租客沒有遵照租賃合約繳付租金，業主在採取法律行動並獲得收樓令後，OneDegree將向業主賠償實際租金損失（扣除按金），最多可賠償等同6個月租金的金額；就連租客蓄意破壞而導致的家居財物之損失（限於租約內列明之電器），OneDegree亦會為業主承擔部分整修費用。
有別於其他保險公司的出租保障的索償程序，如租客沒有遵照租賃合約繳付租金，投保OneDegree家居保險的業主無須等待法庭聯絡租客上庭、進行訴訟及裁決，甚至需要再待法院頒令裁決後一個月租戶仍未還所欠租金才可向保險公司申請索償。OneDegree投保人只須於採取法律行動並獲得收樓令狀後，即可獲賠償扣除按金後的實際租金損失，最多賠償等同6個月租金的金額。相較其他保險公司，大大加快取得賠償金額的進度。
「第三者責任保障」：為業主分擔法律開支
假如屋苑範圍內發生意外，導致財物或人命傷亡，業主都有機會要負上法律責任，法律開支隨時不菲。這時就是家居保險的「第三者責任保障」派上用場的時候了：其保障範圍包括對第三者造成的身體傷害或財物損毀，為業主分擔部分牽涉的法律開支及費用，大大減輕你的財政煩惱。
以OneDegree的家居保險為例，標準計劃及加強計劃的第三者責任保障額分別為 HK$10,000,000 及 HK$12,000,000，而尊尚計劃的保障額更高達 HK$15,000,000。
極端天氣來襲！有OneDegree家居保險，打風水浸冇有怕
極端天氣變常態，十號風球、黑色暴雨變成香港常客經常嚟探你同你！天有不測風雲，想好好守護家人，就要想做足準備，就算屋企變成重災區都冇有怕！OneDegree家居保險全方位保障你嘅家居同家人，家居財物、第三者責任以及全屋主要電器都係我哋嘅保障範圍內！
🏠 OneDegree家居保險詳細保障範圍即數俾你睇：
✅家居財物保障高達HK$120 萬¹
✅第三者責任保障高達HK$1,500 萬¹
✅附加保費每月只須HK$60起 額外保障全屋主要電器2
✅每月保費低至 HK$1003
✅特設寵物主人第三者責任保障4
✅全面保障，無伴侶性別限制、 不論已婚或同居
✅5天索償保證5
保障家居刻不容緩，立即按此了解更多OneDegree家居保險詳情！
1 只適用於尊尚計劃
2 適用於尊尚計劃中家電維修自選保障，有關受保電器種類及索償條款，請參閱產品網頁
3 假設為實用面積 400 呎以下的單位投保尊尚計劃且不包含任何自訂保障，7折後其首年所需年繳保費為 HK$1,032，便得出每月平均保費為 HK$86
4 我們會賠償保單保障期内，受保人士作為寵物主人，因你的寵物造成他人身體傷害或意外財物損失，為承擔法律責任而產生的索償，而保障額不超過所選計劃對應的第三者責任保障賠償額上限
5 收妥所需文件及資料後起計5個工作天
