安居才能樂業，置業是不少人的人生大事，不過在香港買樓需要一大筆資金，不少人往往都需要做按揭。經絡按揭一次過為大家拆解二手樓買賣流程以及申請按揭所需注意事項。
買入二手樓程序
- 評估首期預算
買入二手樓前，首先要計算買樓的開支，包括首期、按揭利息開支、印花稅、律師費及裝修費，其中首期及印花稅開支最大，可用按揭計算機進行初步預算。 - 視察樓盤
買家可根據預算物色心儀的樓盤，首先可選擇地區及物業類型，再於地產代理網頁瀏覽心儀樓盤，再聯絡相關地產代理睇樓。選擇物業要留意住宅的樓齡、面積、位置及了解附近樓層的最近成交價，並且最好親身睇樓，了解單位質素。 - 查冊
只要透過簡單的物業查冊，便能知道單位業主姓名、借貸狀況、物業過往歷史及狀況，如果物業由地產代理處理，可交由對方協助查冊及分析是否有潛在風險。 - 決定業權
買入物業時如果買家只有1人，便屬於唯一擁有人（Sole Owner），毋須考慮業權問題，但如果業主涉及兩人或以上，便要考慮應選擇分權共有（Tenancy in Common）或聯權共有（Joint Tenancy）。分權共有是指業權的權益以各人所付的樓價比例分配，例如其中1名業主付出樓價25%，便享有物業1/4業權。如果對方身故，其物業權益便會成為遺產處理。聯權共有是指各人的權益或業權份數屬於均等，一旦其中一人身故，此人的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人。 - 簽署臨時買賣合約
當雙方達成買賣共識，便可以簽署臨時買賣合約（俗稱「臨約」），是一份具有法律約束力的協議。簽署臨約時，買家支付樓價3%至5%訂金，俗稱「細訂」。 - 買家申請按揭
申請按揭是置業重要一環，除了直接向銀行申請按揭，如果想比較不同銀行的按揭計劃及現金回贈，可向按揭轉介公司一次過格價。 - 簽署正式買賣合約
簽署臨時買賣合約後14日雙方簽署正式買賣合約，買方再支付訂金，俗稱「大訂」，細訂加大訂一般為樓價的10%。期間買家律師會負責查閱物業狀況，如有問題會向賣方律師查詢。 - 繳交印花稅
住宅印花稅需要在簽署正式合約後30日內支付，如果屬於首次置業，可以支付較低稅率的印花稅率，如果已經擁有住宅物業，便要承受較重的稅率。 - 最後視察及收取鎖匙
臨近成交日買家驗收單位，可帶備驗樓清單或委託驗樓師進行檢驗，如有問題即時通知律師。在此時，銀行亦有機會 - 成交日簽署轉讓契
買方雙方正式在律師樓簽署轉讓契，把單位業權由賣方轉讓予買方，同時買方正式收取鎖匙成為單位業主。銀行會於成交日放賣至賣家律師，再由律師轉交款項予業主。
買入二手樓有甚麼開支？
- 印花稅
印花稅是買二手樓最大的額外成本，如果為首次置業，印花稅稅率較低，但如果為非首次置業，印花稅會較高。 - 經紀佣金
如果二手樓買賣以地產代理處理，買賣雙方均需支付佣金，金額由雙方釐定，一般為樓價1%，如果物業樓價為600萬，佣金便是6萬。通常在買賣成交時才向代理支付，買入物業前應與地產代理及賣方商討清楚。 - 律師費
買入二手樓需要由律師處理法律程序，當中涉及包括樓契及轉讓契等文件，如果物業業權出現問題，買方律師亦會作出質詢，完成物業買賣後，又需要把資料在土地註冊處註冊，因此數千至數萬元的律師費用必不可少。 - 利息開支
除非買家以Full Pay形式買樓，否則便需要申請按揭，以及支付相關利息支出。每間銀行的按揭計劃各有不同，比較不同按揭計劃有助節省利息支出。 - 按揭保險費用
如果置業人士不夠首期，有需要向按證公司申請按揭保險，視乎貸款額、按揭成數、還款年期等因素而定，詳情可留意按證公司的按揭保費一覽表。一般情況下，按證公司亦會為良好信譽申請人提供保費折扣，詳情可與經絡按揭查詢進一步資料。 - 裝修費用
如果買入二手物業缺乏裝修，或不滿意本身裝修，便需要動用資金處理，至少預算二十萬以上。
二手樓按揭指南
- 二手樓按揭計劃
選擇銀行的按揭計劃，需要留意現時市場上的按揭計劃種類，第1個是H按計劃（H按）、最優惠利率按揭（P按）及定息按揭。按揭利率的高低主要受制於美國加息或減息影響，近年銀行為搶佔生意，推出不同的按揭計劃優惠及以高現金回贈吸客。H按是指以銀行同業拆息為基礎計算的按揭計劃，H是銀行同業拆息HIBOR的意思。供樓時間長達二、三十年，息口難免會有升跌，在息口處於低位時，H按供樓人士的利息往往遠低於鎖息上限，比P按供樓更為優惠。當息口開始上升時，如果銀行未有提高最優惠利率，仍可以用鎖息上限的息率供樓，因此現時大部份供樓人士會選用H按供樓。 - 二手樓按揭估價
買家如果買入一手樓，短期內毋須理會物業估價問題，但買入二手樓便要注意估價的高低。物業估價會受到物業成交、樓齡、物業質素、物業類型、樓層、座向、附近環境等因素影響，每間銀行會自行委託估價行進行估價，估價的結果會影響按揭最終批出的貸款額。假設二手樓單位的成交價為500萬，業主打算申請六成按揭，理論上能獲取300萬，但如果銀行估價只有450萬，最終批出的按揭貸款額只有270萬，買家的首期便要額外增加30萬。
銀行對於市場上不少另類物業未能提供估價，其中凶宅是最典型例子。凶宅在法律上沒有定義，通常是單位內發生的不自然死亡個案，如自殺及謀殺案等。由於市場上沒有公開的資料紀錄，估價行內部才有自己的凶宅紀錄，所以每間估價行對凶宅的估價，可能出現差異。如果單位變成凶宅，銀行估價不單止影影響涉事單位，有時更會影響同層或上下樓層的單位。 - 二手樓按揭成數
二手樓買家需要根據金管局的指引申請按揭，1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭，1500萬以上−1,750萬以下可借60%-70%(貸款額上限1,050萬港元)，1,750萬−3,000萬可借60%，3,000萬以上−3,600萬以下可借50%-60%（貸款額上限1,800萬港元），3,600萬或以上為50%。非住宅按揭成數由現時5成調整至6成，以資產水平審批的按揭，不論住宅或非住宅將由4成調整至5成。有關措施將於2023年7月7日即時生效。如果物業是出租，最高按揭成數為五成。
按揭保險方面，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數維持九成，1,000萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數為八成（貸款上限900萬元）及1,500萬元以上至3,000萬元的物業，最高按揭保險成數為七成。
不過，如果買家打算買入的是資助房屋或其他房屋類型（如村屋），按揭成數會出現不同變化，詳情可留意居屋及村屋按揭的文章。另外，按揭成數會受到供款人的財務狀況出現不同變化，有機會削減按揭成數。 - 二手樓按揭最長還款年期
二手樓按揭最長還款年期為30年，但會受於物業年齡（樓齡）及借款人的年齡（人齡）而出現變化。現時銀行一般會以「75-樓齡」判斷最長還款年期事宜，如果樓齡已經屆滿45年以上，銀行未必會批出30年樓齡。個別銀行會考慮以更高彈性批核按揭還款期，盡量延長借款人的還款期，詳情可以向經絡按揭查詢。
另外，銀行亦會考慮借款人的年齡作為最長還款期的批核因素，並同樣以「75-」作為指標。如果申請人在45歲以上，銀行也有機會縮減按揭還款年期。如果借款人已到達一定年紀，可考慮加入較後生的擔保人，銀行便會以後者的年歲作為批核標準，讓他更輕易通過銀行的批核。 - 二手樓按揭壓力測試
申請二手樓按揭需要進行壓力測試，當利率上升2%，每月供款不得多於月入60%。選擇H按的供樓人士，由於H按計劃通常設有封頂位／鎖息上限，例如H按計劃是H+1.3%，封頂位為P-2.25%，P為5.875%時，鎖息上限下最高的實際按息為3.625%。每月供款不能超過入息的60%計算，是以3.625%+2%=5.625%計算。如果本身有按揭在身，壓力測試要求會更為嚴謹。
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