2024年第三季末，香港負資產住宅按揭貸款宗數達40,713宗，較上季上升34.4%，創下自2003年以來近21年新高。相關貸款金額突破2,000億元，按季增長約34%。然而，業內專家估計，若計入發展商提供的首按及財務公司的二按，實際負資產數字可能高達8萬宗，為官方數據的兩倍。
負資產浪潮已經重臨香港了嗎？對業主又有何影響？手上住宅變成負資產又應該點算？OneDegree為你遂一分析，掌握樓市動向。
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什麼叫做負資產？負資產的意思及定義
負資產是指物業的市值低於尚未償還的按揭貸款金額的狀況。換言之，即使業主將物業售出，所得款項也不足以清償剩餘按揭貸款，形成資不抵債的狀態。這種情況通常發生在地產市場大幅下滑時期，令物業價值大幅減少。
負資產例子
怎樣為之「資不抵債」？以下用一個假設的負資產例子作為計算範例：
- 假設你以600萬元的價格購買了一個單位，並獲得了8成的按揭貸款，即貸款金額為480萬元。
- 如果該單位的估值下跌至480萬元以下，即使出售該單位，所得款項也不足以償還銀行的貸款，這就屬於負資產。
由此可見，如果業主本身是利用高成數按揭／高槓桿借貸買樓，在樓市急速下滑期間，就會比較容易淪為負資產人士。
實際案例：
- 康怡花園：一個實用面積461呎的單位，在2024年11月以930萬元售出，但最新的銀行估價只有842萬元。雖然樓價下跌，但由於業主支付了20%的首期，因此尚未成為負資產，但仍接近負資產的邊緣。
- 太古城「天星閣」：中層一個實用580呎的單位，在今年2月以1400萬元售出，但現在的物業估值只跌至1,287萬元，比買入價跌價113萬元。
- 富榮花園：2014年時，一個居屋單位以532萬元成交，但估值已跌至450萬元。
- 龍門居：2014年時，一個單位成交價為298萬元，但估值已跌至250萬元。
負資產後果
負資產的後果包括財務壓力增加、信貸能力下降，物業流動性降低等。以下是一些可能的情況：
- 可能被銀行 Call Loan：當物業變成負資產，銀行有機會要求業主提前償還貸款。Call Loan 的金額可能是物業新舊估值之間的差額，或整筆貸款。
- 物業可能被沒收（收樓）：如果業主無法償還 Call Loan 的金額，銀行有權收回物業並進行拍賣。這類物業稱為銀主盤。
- 賣樓仍需補貼差價：若出售物業所得不足以償還貸款，業主不僅失去房產，還需繼續償還欠銀行的差額。
- 難以轉按：負資產物業難以進行轉按，因為可能需要先補回差價。
- 財務壓力：可能需要尋求債務舒緩或重組方案，以減輕財務壓力。
- 信用受損：若在這段期間拖欠信用卡數款，可能會失信於銀行，導致更嚴重的財務問題。
- 進退兩難：由於要補錢才能賣樓，負資產業主難有退路。
然而，值得注意的是，目前的拖欠率仍處於低水平，表明大多數負資產業主仍能如期償還按揭貸款。目前市場亦未見銀行因為負資產而大規模Call Loan。
2025最新負資產數字與宗數
直至2024年第四季末，負資產宗數為38,389宗。相較於2024年第三季末的40,713宗，負資產數字有所下降。
其他相關數據
- 負資產住宅按揭貸款涉及的金額從2024年第三季末的2,075億港元減少至2024年第四季末的1,951億港元。
- 無抵押部分的金額也從2024年第三季末的158億港元減少至2024年第四季末的145億港元。
- 拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率仍維持在低水平，為0.15%，相較於2024年第三季末的0.13%略有上升。
物業變成負資產的話點算？
面對負資產，業主可以考慮以下策略：
- 持有物業等待市場回升：如財務狀況允許，可以繼續償還按揭，等待樓市回暖。
- 尋求銀行協商：與銀行協商延長還款期或調整還款計劃，減輕短期財務壓力。
- 增加收入來源：考慮出租部分空間或尋找額外工作機會，增加償還能力。
- 減少不必要支出：控制日常開支，將更多資金用於償還按揭。
- 尋求專業財務諮詢：諮詢專業財務顧問，制定個人化的財務規劃。
如果自住物業變成負資產，該如何應對？
如果當初購買物業是為了自住，且目前有穩定的收入來源，即使帳面上變成負資產，實質對生活的影響應該不大。重要的是維持穩定的收入來源，以確保能按時償還貸款。
現階段，銀行不太可能逼迫賣樓。目前香港的失業情況並不嚴重，銀行應該不會在這種情況下逼迫負資產者賣樓。只要不用「埋單計數」，樂觀情況而言，負資產業主就可以繼續供樓及有樓住，等待樓價回升，逐漸擺脫負資產的處境。
作為預侑，業主在這段時間內應控制消費，避免拖欠信用卡數款，即使不是按揭銀行的信用卡也一樣。銀行可以透過徵信機構查出個人的財務狀況，一旦在負資產情況下仍失信於銀行，情況會更不利。另外最好預留一筆不少於6至9個月的流動資金，以備不時之需。
當物業變成負資產時，還可以進行轉按嗎？
物業變成負資產時，通常會較難以轉按，就算能夠轉按亦可能需要補回差價，以補足樓價差額。因此，對打算轉按套現的業主，也會因為估價下跌而導致可套現的資金減少。
銀行會因為負資產而收樓嗎？
當房產變成負資產時，提供按揭的銀行的確有機會要求借款人提前償還貸款，也就Call Loan。Call loan 的金額可能是以房產新舊估值計算的按揭差價，也可能是整筆按揭款項。如果業主無法償還 call loan 的金額，銀行有權收回該房產進行拍賣。
但銀行是否一定會 Call Loan？事實上，銀行一般不會僅僅因為房產變成負資產就Call Loan。銀行Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。另外，銀行批出高成數按揭時，7成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險。
因此，銀行較少機會單純因為物業變成負資產就進行收樓。
銀行會因為負資產而要求補差價嗎？
當物業變成負資產，出售價格不足以償還銀行貸款時，業主需要補貼差價才能完成交易。換句話說，如果賣樓的收益不足以償還欠銀行的債務和相關費用，業主仍然需要繼續償還差額。
為何需要補差價？
- 因為負資產的物業市值低於未償還的貸款餘額，所以在出售時，所得金額無法完全清償貸款。
- 銀行為了保障自身利益，可能會要求業主提前償還貸款（亦即Call Loan），而 Call Loan 的金額可能包含物業估值下跌的差額。
但如同上文所言，銀行較少機會因為物業變成負資產，就立即Call Loan並收樓。因此較少機會會走到要求補差價的一步。如果希望避免被銀行要求補差價，可以考慮採納以下方法：
- 降低借貸比例：減少借貸金額，避免申請高成數的按揭貸款，降低資不抵債的風險。
- 建立儲備金：準備充足的備用資金，以應對可能出現的財務困難，例如樓價下跌或失業等。
- 避免「供息不供本」的按揭計劃：這類計劃容易使借款人在樓價下跌時快速陷入負資產，增加補差價的風險。
單位會因為以樓花方式購買而變成負資產嗎？
樓花買家在當前市況下面臨更大挑戰。若臨到收樓時銀行估價遠低於買入價，買家需要在短時間內籌措大額資金「抬錢上會」以補回差價，最終形成負資產。
因此，對於有意在當前市況下購買物業的人士，應審慎評估市場風險和個人財務能力。建議考慮提高首期比例，減低未來陷入負資產的風險；同時應預留足夠流動資金應對可能的市場波動。
負資產住宅按揭貸款情況
儘管負資產宗數增加，第三季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率為0.13%，相較第二季末的0.11%僅輕微上升，仍維持於低水平。這表明負資產宗數上升並不代表業主無力供款，大多數負資產業主仍能履行還款責任。
負資產個案分析
金管局指出，負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，這類貸款的按揭成數一般較高。2019年政府放寬按保成數的樓價上限後，採用較高按揭成數的買家比重增加，加上樓價由高位回落兩成，令承造較高按揭成數的業主有較大機會成為負資產。
負資產斷供風險
當業主因財務困難而無法繼續償還按揭貸款時，就會出現斷供情況。目前斷供情況仍相對罕見，2024年第三季末拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率僅為0.13%。
負資產銀行收樓程序
當業主斷供，銀行可能會沒收抵押物業，使單位成為銀主盤。各大銀行的銀主放盤量在2024年第三季錄得81個，較第二季的102個有所減少，暫時負資產並斷供至「爆煲」者似乎為數不多。
居屋負資產
居屋作為香港資助房屋的一種，在負資產情況下面臨特殊挑戰。由於居屋有轉售限制，負資產業主的選擇更為有限。然而，居屋折扣一定程度上提供了市值下跌的緩衝，但並不能完全避免負資產風險。
歷史回顧：1997年至2003年的負資產危機
負資產 97：歷史教訓
1997年亞洲金融風暴後至2003年期間，香港樓市經歷了嚴重下滑，導致大量負資產個案出現。2003年負資產情況最為嚴峻，該年第二季末負資產宗數高達105,697宗，未償還貸款金額1,650億元。相比之下，目前情況雖然嚴重但規模較小。
97與現今負資產的差異
當時與現今的情況有顯著差異：1997至2003年金融風暴期間，許多炒家採用「樓疊樓」策略，同時背負數間高成數按揭單位，以高槓桿操作炒賣樓價升幅。現今較多個案則是單純自住單位貶值，且未見有太多瘋狂炒賣操作出現。
此外，當前樓市由2021年至今下跌約三成，其「殺傷力」較1997年至2003年近七成的下跌幅度為低。2003年的負資產貸款佔住宅樓按貸款規模31%，比率遠較2024年第三季的11%高。
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