【最優惠利率2024】美國聯儲局於 12 月 9 日宣佈公布議息結果，宣佈再減息 0.25 厘。香港各大銀行亦立即跟隨減息，將最優惠利率再下調 0.125%。最優惠利率下跌為何會利好樓市？與按揭利率有何關係？OneDegree為你一一拆解！
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香港的最優惠利率是什麼？
最優惠利率（Prime Rate）是指銀行提供給信用評級最高客戶的貸款利率。截至 2024 年 12 月 19 日，香港的最優惠利率可大致分為三種，分別為 5.25%、5.875% 和 6.125%，並有少數銀行提供 5.75% 及 6%。每間銀行提供的最優惠利率都可能有所不同。
敘造按揭時，若準業主選擇以 P 按（其中的「P」為Prime Rate）為按揭息率，銀行就會以「最優惠利率 – X%」的公式去計算息率。舉例來說，如果銀行提供的利率是「最優惠利率 – 2.5%」，而最優惠利率為 5%，那麼 P 按的實際利率則為 2.5%。
美國減息後，現在最優惠利率是多少？
香港多家銀行於 2024 年 9 月、 11 月及 12 月下調了最優惠利率。 以下是截至 2024 年 12 月 19 日各家銀行的最新最優惠利率：
- 滙豐銀行：5.25%（2024年12月20日生效）
- 中國銀行（香港）：5.25%（2024年12月20日生效）
- 恆生銀行：5.25%（2024年12月20日生效）
- 星展銀行：5.5%
- 渣打銀行：5.5%（2024年12月23日生效）
- 工銀亞洲：5.5%（2024年12月23日生效）
- 東亞銀行：5.5%（2024年12月23日生效）
- 花旗銀行：5.625%
- 交通銀行：5.625%
- 大新銀行：5.625%
- 信銀國際：5.625%
- 招商永隆：5.625%
- 創興銀行：5.625%
- 南洋商業銀行：5.625%
- 集友銀行：5.625%
- 建設銀行：5.625%
- 大眾銀行：5.625%
- 上商銀行：5.625%
- 富邦銀行：5.75%
- 華僑銀行：5.875%
美國聯邦儲備委員會於 2024 年 12 月宣布再減息 0.25%，而香港銀行則將最優惠利率下調了 0.125%，這是自 2019 年 11 月以來香港首次三度下調最優惠利率，結束了近兩年的上升週期。業界普遍認為，預計美國聯邦儲備委員會在未來一年內將繼續減息，香港銀行同業拆息亦預計將隨之下調，因此香港銀行的最優惠利率可能會進一步下降。
什麼是大 P 和細 P？有什麼分別？
在香港，最優惠利率主要分為兩種：大 P 和細 P，兩者利率不同，由銀行自行決定採用哪一種。截至 2024 年 12 月 19 日，大 P 為 6.125%，由香港大部份主要銀行所採用；細 P 為 5.25%，主要由滙豐銀行、中國銀行（香港）及恆生銀行所採用。
什麼是 P 按和 H 按？
P 按和 H 按是香港銀行提供的兩種主要房屋貸款利率計算方式，兩者皆為浮動利率，意指供樓利息會隨著時間而有所變動。P 按如上文所言，是指以最優惠利率計算息率的按揭貸款，而 H 按則與銀行同業拆息按揭掛鉤。
H 按 （銀行同業拆息按揭）
- 「H」代表「銀行同業拆息」（HIBOR, Hong Kong Interbank Offered Rate），是指銀行間互相借貸的利率。
- H 按利率通常以「1 個月銀行同業拆息」為基準，計算方式為「H + 固定點差」。
- 為避免還款金額波動過大，H 按通常設有封頂利率（Cap Rate），相當於 P 按利率。 當拆息超過封頂利率時，就會以封頂利率計算。
如何選擇 P 按或 H 按？
- H 按：
- 設有封頂利率，可避免拆息急升時的風險。
- 近年在高息環境成為主流的按揭計劃。
- P 按：
- 利率較穩定，每月還款金額較固定，適合追求穩定的客戶。
- 若銀行提供更優惠的 P 按方案，P 按可能比 H 按划算。
- 其他注意事項:
- 部分房屋類型，例如未補地價的居屋，只能選擇 P 按。
- 選擇按揭計劃時，應仔細比較不同銀行的實際利率、現金回贈、罰息期等條款，並考慮自身負擔能力和風險承受度。
什麼是封頂利率？與最優惠利率為何有關？
封頂利率是指與 H 按計劃掛鉤的最優惠利率減去特定百分比計算出的利率上限。
- 由於 H 按利率會隨著銀行同業拆借利率 （HIBOR） 波動，為避免客戶因拆息急升而承擔過高利息，銀行通常會設定封頂利率，作為 H 按利率的上限。
- 這個封頂利率通常會與 P 按利率掛鉤，設定為最優惠利率減去一個固定百分比，例如「最優惠利率-2.5%」。
- 當 H 按的實際利率高於封頂利率時，就會以封頂利率來計算供款，確保客戶的利息支出不會過高。
舉例來說，假設一間銀行的 H 按計劃為「H+1.3%」，封頂利率為「P-1.75%」，而當 1 個月銀行同業拆息為 3.6%，最優惠利率為 5.625%，則：
- H 按的實際利率為 3.6% + 1.3% = 4.9%。
- 封頂利率為 5.625% – 1.75% = 3.875%。
由於H 按的實際利率 4.9% 高於封頂利率 3.875%，所以客戶將會以 3.875% 的封頂利率來計算當月的供款。
目前，由於銀行競爭激烈，H 按的封頂利率通常與 P 按利率相若，甚至更低，因此許多人認為 H 按計劃比 P 按計劃更具吸引力，因為 H 按計劃既可以享受低息環境的好處，又可以透過封頂利率來規避利率上升的風險。
在美國減息前，香港大部份的 H 按利率均達至封頂利率水平。換言之，若要減輕大部份業主的供樓負擔，就需要待最優惠利率減至低於封頂利率，才會讓按揭利率真正有所下調。這就是為什麼最優惠利率的上落，與按揭以及香港樓市有著密切關係。
美國減息對最優惠利率、P 按以及樓市的影響
美國減息會間接影響香港的 P 按利率。由於港元與美元掛鉤，美國減息會導致資金流入香港，增加市場資金供應，從而降低銀行同業拆息 （HIBOR）。由於最優惠利率通常高於 HIBOR，銀行可能會在 HIBOR 下降時，下調最優惠利率以維持利潤，最終導致 P 按利率下降。
美國聯儲局於 12月減息 0.25 厘後，香港多家銀行相繼宣布下調最優惠利率 0.125 厘，便是這個趨勢的體現。美國減息對 P 按的具體影響如下：
- 降低每月供款金額： P 按利率下降，意味著借款人每月需要支付的利息減少，從而減輕供款壓力。 例如，假設貸款額 500 萬元、年期為 30 年，減息前 P 按計劃利率為 4.125 厘，每月供款為 24,232 元；當銀行下調最優惠利率 0.25 厘後，實際按息將下調至 3.875 厘，每月供款將減少 720 元至 23,512 元。
- 降低入息要求： P 按利率下降，銀行對借款人的入息要求也會相應降低，因為借款人每月需要支付的利息減少了。 以上述例子來說，入息要求將由 48,464 元減少 1,440 元至 47,024 元。
- 刺激樓市需求： P 按利率下降，可能會吸引更多人選擇置業，從而帶動樓市需求。 市場分析指出，香港樓市自 2022 年第三季以來累積了大量受壓抑的需求，減息可能帶動樓市交易量回升，並在一定程度上支持樓價回穩。
- 結束「負利率回報」：減息前，近兩年市場一直出現「負利率回報」（negative carry）狀態，亦即租金收入追不上供樓支出。若住宅租金回報繼續維持約 3.5 厘水平的話，那麼最優惠利率只需再減 0.25 厘，讓 P 按重回 2.9 厘水平的話，就能結束「負利率回報」了。
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