簽臨時買賣合約是買樓的重要一步。作為法律效力的文件，準業主必須要細心處理。簽臨約有多長冷靜期？訂金如何付？取消合約有麼後果？OneDegree為你一一解清！
臨時買賣合約範本
香港並沒有一套標準的臨時買賣合約範本。臨時買賣合約通常由地產代理提供，內容可由買賣雙方協商決定。然而，無論是由地產代理監管局、香港律師會或其他機構提供的範本，都會涵蓋一些基本條款。以下列出一些臨時買賣合約中常見的條款：
1. 買賣雙方資料
- 賣方：姓名、地址、身份證號碼。如果賣方是公司，則需提供公司名稱、商業登記號碼和註冊地址。
- 買方：姓名、地址、身份證號碼。如果買方是公司，則需提供公司名稱、商業登記號碼和註冊地址。
2. 物業資料
- 地址：通常以郵寄地址為準。
- 其他：如果車位、露台或天台也包含在交易中，則需在合約中列明。
3. 價格和付款方式
- 樓價：以文字和/或數字表示。
- 臨時訂金（細訂）：通常在簽署臨時合約時支付，金額由買賣雙方協商決定，一般為樓價的 3% 至 5%。
- 加付訂金（大訂）：通常在簽署正式買賣合約時支付，加上臨時訂金後，總金額通常為樓價的 10%。
- 樓價餘款：在完成交易日支付。
4. 其他重要條款
- 產權負擔：合約需表明物業不受未披露的產權負擔影響。買方可在簽約前查冊以了解相關信息。
- 交吉：除非另有協議，賣方需在完成交易時將物業交吉予買方。
- 物業現狀：物業以簽署合約時的現狀出售。
- 律師：買賣雙方需各自指定代表律師。
- 費用：合約需列明律師費、印花稅和代理佣金由哪一方支付。
- 違約責任：合約需列明買賣雙方違約的後果。
5. 其他注意事項
- 如果物業是負資產，臨時訂金應由賣方律師保管。
- 合約中可加入特別條款，例如關於傢俬電器的協議。
- 簽署臨時買賣合約後，如果超過十四天才簽署正式買賣合約，臨時合約需支付印花稅。
臨時買賣合約的訂金如何處理？
在香港的地產交易中，買賣雙方通常會簽署一份由地產代理或律師事務所準備的臨時買賣合約。這份合約會列出交易的關鍵細節，包括臨時訂金的支付方式。
臨時訂金（俗稱「細訂」）
「細訂」的金額通常是樓價的 3% 到 5%，由買賣雙方協商決定。買家需在簽署臨時買賣合約時支付臨時訂金。臨時訂金的支付方式會在臨時買賣合約中註明。
如果購買的是負資產物業（即售價不足以償還現有按揭貸款），臨時訂金應支付給賣方的代表律師作為保管人，以保障買方利益。
支付加付訂金（俗稱「大訂」）
在簽署正式買賣合約時，買方通常需要支付加付訂金（俗稱「大訂」），連同臨時訂金，總額通常為樓價的 10%。
「撻訂」與「賠訂」
如果買方未能按照合約完成交易（即「撻訂」），賣方有權沒收臨時訂金。 但在一般情況下，賣方沒收訂金後，不能再向買方提出其他索賠。至於如果賣方未能按照合約完成交易（即「賠訂」），除了退還臨時訂金外，還需要支付與臨時訂金同等金額的賠償金給買方。 賣方也需要支付買賣雙方的地產代理佣金。
若住宅物業的正式買賣合約是在簽署臨時買賣合約後超過 14 天才簽署，則臨時買賣合約本身也需要繳納印花稅，目前為 100 港元。買方簽署臨時買賣合約後，便可以憑合約向銀行申請按揭貸款。
臨時買賣合約與正式買賣合約的分別
臨時買賣合約（簡稱「臨約」）和正式買賣合約（簡稱「正約」）分別是兩個重要的法律文件，它們共同構成了完整的房屋買賣協議：
- 臨時買賣合約是由地產代理提供的協議，具有法律約束力。 它概述了交易的主要條款，例如買賣雙方信息、物業資料、樓價、付款方式等。
- 正式買賣合約則是由賣方律師根據臨時買賣合約擬定的詳細合約，買方律師可以對其進行修訂和提出意見。 正式買賣合約的內容更詳細、廣泛，並會在土地註冊處進行註冊。
臨時買賣合約和正式買賣合約之間的區別主要體現在以下幾個方面：
- 物業資料的詳細程度
- 臨時買賣合約的物業資料相對簡單，主要包含地址等基本信息。
- 正式買賣合約則會提供更全面的物業資料，包括地段號碼、土地不分割份數、政府租契年期、公契詳情等。
- 付款方式的約定
- 買賣雙方需要在簽署臨時買賣合約時就支付樓價的方式達成一致，例如確定臨時訂金（細訂）、加付訂金（大訂）和樓價餘額的金額和支付時間。
- 正式買賣合約會根據臨時買賣合約中約定的付款方式，詳細列明各項款項的支付細節。
- 違約後果的嚴重性
- 如果買方違反臨時買賣合約，賣方可以沒收臨時訂金，並將物業出售給其他人。 但在一般情況下，賣方沒收訂金後不能再提出其他索賠。
- 如果賣方違反臨時買賣合約，則需要退還臨時訂金，並支付相同金額的賠償金給買方。 此外，賣方還需支付買賣雙方的地產代理佣金。
- 如果買方違反正式買賣合約，除了會被沒收訂金外，賣方還有權將物業出售給他人，並向買方追討差價和損失。
- 如果賣方違反正式買賣合約，買方除了可以收回訂金和賠償金外，還有權向賣方追討損失。
- 業權證明的提供
- 簽署臨時買賣合約時，地產代理只會進行初步的查冊，以了解賣方的基本信息。
- 在簽署正式買賣合約之前，賣方律師需要提供業權證明文件，並提供至少 15 年的契據，以證明業權良好。 買方可以對業權提出質詢，如果賣方律師無法提供滿意的答覆，買方可以取消交易。
- 按揭處理的細節
- 地產代理會在擬定臨時買賣合約時，通過查冊了解承按銀行等初步資料。
- 正式買賣合約中會明確要求賣方在完成交易前，向承按銀行支付贖樓款項，確保物業可以在沒有按揭的情況下轉讓給買方。
其他注意事項
- 簽署臨時買賣合約後，買方應考慮為物業購買火險等保險，以防意外發生導致物業受損或貶值。 因為一旦簽署臨時買賣合約或正式買賣合約，買方就需要承擔物業的風險。
- 如果住宅物業的正式買賣合約是在簽署臨時買賣合約後超過 14 天才簽署，則臨時買賣合約需要繳納印花稅。
- 購買一手住宅物業的買方，在簽署臨時買賣合約後享有五個工作天的冷靜期。 如果買方在冷靜期內放棄交易，只需放棄已支付的臨時訂金，而無需承擔其他法律責任。
- 購買二手住宅物業則沒有冷靜期。
臨時買賣合約的冷靜期
在香港購買一手住宅物業時，買方享有五個工作天的冷靜期。 冷靜期指的是非公眾假日、星期六、黑色暴雨警告日或烈風警告日。 如果買方在簽訂臨時買賣合約後的五個工作天內沒有簽署正式買賣合約，臨時買賣合約將自動終止，賣方將沒收 5% 的臨時訂金，且不得對買方提出進一步的索償。
購買二手住宅物業則沒有冷靜期。 一旦簽署臨時買賣合約並支付訂金，買方就必須完成交易，否則將被視為「撻訂」。 「撻訂」的後果包括：
- 損失已支付的訂金（通常為樓價的 3-5%）。
- 需支付買賣雙方地產代理的佣金（通常為樓價的 2%）。
- 需支付交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、印花稅等）。
- 如果賣方以低於原合約價格出售物業，買方可能需要賠償差價和相關損失。
如果賣方在簽署臨時買賣合約後反悔，則需要「賠訂」。 賣方「賠訂」的後果包括：
- 退還買方已支付的訂金。
- 支付與訂金相同金額的賠償金。
- 支付買賣雙方地產代理的佣金（通常為樓價的 2%）。
- 支付交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、印花稅等）。
為了避免賣方「賠訂」，買方可以在簽署臨時買賣合約時加入「必買必賣」條款，強制雙方履行合約。
取消臨時買賣合約的後果
取消臨時買賣合約（臨約）的後果取決於以下幾個因素：
- 物業類型: 是一手住宅物業還是二手住宅物業？
- 違約方: 是買方違約還是賣方違約？
- 合約條款: 臨約中是否有「必買必賣」條款？
一手住宅物業
在香港購買一手住宅物業時，買方享有五個工作天的冷靜期。 如果買方在冷靜期內取消臨約，只需要放棄已支付的 5% 臨時訂金，而無須負上其他法律責任。 但是，如果買方在冷靜期後取消臨約，則被視為「撻訂」，需要承擔更嚴重的後果。
二手住宅物業
購買二手住宅物業則沒有冷靜期。 無論是買方還是賣方取消臨約，都需要承擔違約責任。
買方違約（撻訂）的後果:
- 損失已支付的臨時訂金 (一般為樓價的 3-5%)。
- 支付買賣雙方地產代理的佣金 (通常為樓價的 2%)。
- 支付交易過程中涉及的其他費用 (例如律師費、印花稅等)。
- 如果賣方以低於原合約價格出售物業，買方可能需要賠償差價和相關損失。
賣方違約（賠訂）的後果:
- 退還買方已支付的臨時訂金。
- 支付與臨時訂金相同金額的賠償金。
- 支付買賣雙方地產代理的佣金 (通常為樓價的 2%)。
- 支付交易過程中涉及的其他費用 (例如律師費、印花稅等)。
「必買必賣」條款
如果臨約中加入了「必買必賣」條款，則任何一方違約都必須強制履行合約。 也就是說，買方必須購買物業，賣方必須出售物業，否則違約方將面臨法律訴訟。
需要注意的是，「必買必賣」條款並非標準條款，賣方有權拒絕。
簽署臨時買賣合約注意事項
簽署臨時買賣合約 (臨約) 是購買房地產的重要步驟，具有法律約束力。簽臨約時應仔細審閱合約內容，而以下是一些簽署臨約時需要注意的事項：
- 確認買賣雙方資料: 確保賣方的姓名、地址和身份證號碼與土地註冊處的記錄相符，確認賣方確實是該物業的合法擁有者。
- 詳盡的物業描述: 除了地址之外，還要確認合約中是否清楚列明車位、露台或天台等是否包含在交易中。
- 明確的價格和付款方式: 除了樓價之外，還要確認臨時訂金、加付訂金和樓價餘款的金額以及支付日期。
- 產權負擔: 確定合約中是否有條款表明物業不受未披露的產權負擔影響。建議在簽約前自行查冊，了解物業是否存在按揭、釘契等問題。
- 交吉: 確定賣方是否承諾在完成交易時交吉，尤其要注意如果物業是連租約出售，合約中需要明確說明。
- 物業現狀: 確定合約中是否說明物業以簽署合約時的現狀出售，並注意「現狀出售」並不代表賣方可以隱瞞影響物業的非法建築或改建。
- 律師: 確定合約中是否列明買賣雙方各自的代表律師。
- 費用: 確定合約中是否明確說明由哪一方支付律師費、印花稅和代理佣金。
- 違約責任: 仔細閱讀合約中關於買賣雙方違約責任的條款，了解違約可能造成的後果，包括訂金的沒收或賠償，以及其他損失的賠償。
律師樓在臨時買賣合約的角色
臨約通常由地產代理提供。如果買賣雙方沒有委託地產代理，可以向律師樓查詢。
律師樓的角色
- 在簽署臨約後，買賣雙方都需要委託律師處理後續的交易事宜。
- 賣方律師會根據臨約的條款，草擬正式買賣合約。
- 買方律師會審閱正式買賣合約，並在必要時提出修改意見。
- 買方律師負責繳納印花稅並在土地註冊處登記正式買賣合約。
- 成交日當天，買賣雙方會在律師樓簽署樓契。
涉及律師樓的臨約條款
- 臨約中會列明買賣雙方代表律師的名稱。
- 臨約中會約定由哪一方支付律師費。
- 如果物業是負資產，臨約中需要註明臨時訂金由賣方律師保管。
撻訂與律師樓
- 如果任何一方「撻訂」，需要支付律師費。
- 買方「撻訂」後，可能需要支付律師費來處理相關的法律問題。
- 賣方「賠訂」後，可能需要支付律師費來處理相關的法律問題。
律師樓在物業交易過程中扮演著重要的角色，負責處理法律文件、審核合約條款以及保障買賣雙方的權益。因此，在簽署臨約後，買賣雙方應盡快委託律師處理後續事宜。
臨時買賣合約常見問題
臨時買賣合約有法律效力嗎？
臨時買賣合約（簡稱「臨約」）是具有法律約束力的協議。一旦簽署，買賣雙方就必須按照合約的條款履行義務。如果任何一方違約，另一方有權採取法律行動追究違約方的責任。
買居屋要簽臨時買賣合約嗎？
需要的，在購買居屋第二市場單位時，買方需要先向房屋委員會申請「購買資格證明書」。賣方也需要向房屋委員會申請「可供出售證明書」。這些證明文件確保買賣雙方符合購買和出售居屋單位的資格。
正式買賣合約由誰保管？
正式買賣合約通常會由以下各方持有副本：
- 買方：買方會持有一份由買賣雙方簽署的正式買賣合約副本。
- 賣方：賣方也會持有一份由買賣雙方簽署的正式買賣合約副本。
- 買賣雙方的代表律師：買賣雙方的律師會分別持有正式買賣合約的副本，以便在交易過程中參考和處理相關法律事務。
- 土地註冊處：買方律師會將正式買賣合約在土地註冊處進行註冊，因此土地註冊處也會保留一份正式買賣合約的副本。
細訂幾時過數？
細訂通常是在簽署臨時買賣合約（臨約）時支付。
買樓幾時落大訂？
落大訂通常發生在簽署正式買賣合約的時候。換句話說，您會在與賣方達成初步協議，簽署臨時買賣合約並支付細訂後，大約 2-3 個星期內，簽署正式買賣合約，並支付大訂。
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