【高成數按揭出租】金管局近日公布按揭保險計劃新安排。由2024年8月8日開始，按保計劃會在三種特定情況下，按個別情況考慮批准合資格業主將自住物業出租，放寬以往敍造最高9成按揭就不能將物業出租的規定。
新安排對出租高成數按揭物業有何影響？希望出租單位的業主有什麼東西需要留意，又該如何保障自己？OneDegree為你詳盡分析！
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九成按揭物業若在未經批准下出租且被按證公司發現，會有什麼後果？
九成按揭出租：如何申請豁免自住要求？（8月8日起生效）
香港按證保險公司（按證保險公司）於 2024 年 8 月 8 日實施新安排，允許符合條件的業主在特定情況下申請豁免自住要求，出租其自住物業。 以下是允許出租物業的三種情況：
- 業主家庭將迎來新生兒或領養兒童，導致住屋需求發生變化。
- 業主失業，需要更靈活的居住或財務安排。
- 業主有其他特別需要出租物業，並且在相關物業已居住至少 12 個月。
九成按揭出租：豁免自住要求申請方法
希望出租物業的業主需要通過銀行向按證保險公司提出申請，並提交相關證明文件或解釋。其中包括：
- 由註冊醫生簽發的證明書列明懷孕週期。如屬領養兒童申請，須提供由社會福利署或任何一間獲認可機構發出的證明文件。
- 失業證明，例如公司結業通知、收取代通知金或遣散費的紀錄等。
- 「其他特別需要」方面，雖然按證保險公司沒有詳細說明怎樣才算是「其他特別需要」，但有註明須沒有拖欠相關物業的按揭貸款。
九成按揭出租：豁免自住要求注意事項
如果業主除了按揭保險計劃下的物業外，在香港還擁有其他住宅物業，則不符合申請資格。獲准出租物業的業主需要承諾：
- 在豁免期內以香港為主要居住地。換言之，將要移民的業主將不適用於豁免申請。
- 在豁免期內，業主及其作為共同債務人的配偶或同居伴侶不得在香港購買其他住宅物業。
如果業主未能履行承諾，應立即通知貸款銀行和香港按證保險公司。 按證保險公司提到，將根據具體情況考慮撤銷豁免或採取其他措施，例如終止按揭保險。按證保險公司亦強調，業主自住要求仍然是按揭保險計劃的主要合資格準則。即使業主現在申請豁免並獲得批准，也不代表其過去的違規行為會被既往不咎。 如果業主在未經事先批准的情況下出租物業，將採取相應行動。
如果太太已懷孕，希望將按保物業出租並另行承租另一單位居住的話，應如何申請？
業主可向所屬的貸款銀行索取用於申請的聲明書和承諾書，填妥和簽署後連同由註冊醫生簽發、列明懷孕週期的證明書交給銀行。銀行會處理並向按證保險公司提交申請。證明書適用於本地、內地或外國註冊醫生簽發的懷孕證明文件。
甚麼是高成數按揭？
高成數按揭一般是指高於6成的住宅按揭。直至2024年，1,125萬港元或以下的物業可獲最高90%按揭成數，貸款上限為900萬港元。1,715萬港元萬港元或以下的物業可獲最高80%按揭成數，貸款上限為1,200萬港元。3,000萬港元或以下的物業則可獲最高70%按揭成數。
在香港按揭保險計劃下，銀行可向借款人提供高成數的按揭貸款。根據金管局指引，銀行在提供自住物業按揭貸款時，必須遵守按揭成數上限的規定。按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，使銀行能夠在不承擔額外風險的情況下提供高成數按揭貸款。
以下是高成數按揭的一些重點：
- 在按揭保險計劃下，如果符合某些條件（例如樓價上限和貸款額上限），銀行最高可以提供80%或90%的按揭貸款。
- 置業人士的首期可以低至物業價格10%或20%，從而大大減輕置業人士的首期負擔。
- 如果置業人士拖欠貸款，按揭保險通常為銀行提供70%以上貸款額的保障。
- 按揭保險計劃不僅促進了市民的住房擁有率，而且有助於維持香港銀行體系的穩定。
銀行是按揭保險的受保人。如果借款人拖欠貸款，按揭保險通常會為銀行提供 70% 以上的未償還貸款額的保障。
一般情況下，幾成按揭可以出租？
在自住要求未獲豁免的情況，出租物業的按揭成數為最高6成。另外需要留意的是，如果業主打算買多於一層樓作放租用途的話，而其他手持的物業尚未供滿的話，申請按揭時就會被銀行視為第二套房按揭成數最高只有5成。
首次置業可以出租嗎？
若要借6成以上的高成數按揭，就必須經按揭保險計劃擔任。而按揭保險的適用條件之一是抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業，亦即首次置業。所以在自住要求未獲豁免的情況下，首次置業且獲批高成數按揭的業主，是不能將物業出租。
九成按揭物業若在未經批准下出租且被按證公司發現，會有什麼後果？
如果業主在未經按證公司許可的情況下出租以高成數按揭購買的物業，可能會面臨嚴重的後果，包括刑事責任。
未經許可出租高成數按揭物業的後果
- 終止按揭保險 ：如果發現業主違反按揭保險計劃的條款，例如未經許可出租物 業，按揭保險將立即終止。
- 要求償還貸款：如果業主未能符合自住要求，貸款銀行可以要求業主全數清還有關按揭貸款。
- 民事及刑事責任：如果業主在申請按揭保險時作出虛假聲明，例如聲稱自住但實際上用於出租，可能會招致民事及刑事法律責任。
刑事案例
過去因未經許可出租按揭物業而被定罪的案例包括：
- 一名地產銷售經理在獲得按揭貸款後，將其聲稱為自住的物業出租。他被判處 16 個月監禁，並被充公約 107 萬港元的犯罪所得。
- 一名高級消防隊長因訛稱自住以獲得高成數按揭貸款，然後將單位出租而被判處 10 個月監禁。
豁免自住要求安排
儘管按揭證券公司已實施新安排，允許業主在特定情況下出租其自住物業，但這些情況有一定條件，並且需要事先獲得批准。未經許可出租物業仍然違反按揭保險計劃的條款，即使符合新安排的條件也需要事先獲得按揭證券公司的批准。
出租單位的業主如何透過家居保險保障自己？
市面上部份家居保險會設有專為業主度身訂造的保障，以對應出租單位時常見的潛在風險。這些風險包括租客拖欠租金、租客惡意破壞單位內物件，屋苑範圍內發生意外。
出租保障：向業主賠償租金損失、承擔租客蓄意破壞而導致的家居財物損失
若把物業放租，業主最怕遇上缺德租客，例如經常拖欠租金，甚至惡意破壞單位內物件，常見個案有損壞地板或牆身結構，破壞屬業主擁有的家電（例如冷氣機、煮食爐）等等，業主不但有機會蒙受租金損失，甚至需要花費更多時間和金錢裝修單位，才可再次出租。
有見及此，OneDegree家居保險就為業主提供出租保障，如租客沒有遵照租賃合約繳付租金，業主在採取法律行動並獲得收樓令後，OneDegree將向業主賠償實際租金損失（扣除按金），最多可賠償等同6個月租金的金額；就連租客蓄意破壞而導致的家居財物之損失（限於租約內列明之電器），OneDegree亦會為業主承擔部分整修費用。
有別於其他保險公司的出租保障的索償程序，如租客沒有遵照租賃合約繳付租金，投保OneDegree家居保險的業主無須等待法庭聯絡租客上庭、進行訴訟及裁決，甚至需要再待法院頒令裁決後一個月租戶仍未還所欠租金才可向保險公司申請索償。OneDegree投保人只須於採取法律行動並獲得收樓令狀後，即可獲賠償扣除按金後的實際租金損失，最多賠償等同6個月租金的金額。相較其他保險公司，大大加快取得賠償金額的進度。
「第三者責任保障」：為業主分擔法律開支
假如屋苑範圍內發生意外，導致財物或人命傷亡，業主都有機會要負上法律責任，法律開支隨時不菲。這時就是家居保險的「第三者責任保障」派上用場的時候了：其保障範圍包括對第三者造成的身體傷害或財物損毀，為業主分擔部分牽涉的法律開支及費用，大大減輕你的財政煩惱。
以OneDegree的家居保險為例，標準計劃及加強計劃的第三者責任保障額分別為 HK$10,000,000 及 HK$12,000,000，而尊尚計劃的保障額更高達 HK$15,000,000。
極端天氣來襲！有OneDegree家居保險，打風水浸冇有怕
極端天氣變常態，十號風球、黑色暴雨變成香港常客經常嚟探你同你！天有不測風雲，想好好守護家人，就要想做足準備，就算屋企變成重災區都冇有怕！OneDegree家居保險全方位保障你嘅家居同家人，家居財物、第三者責任以及全屋主要電器都係我哋嘅保障範圍內！
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✅全面保障，無伴侶性別限制、 不論已婚或同居
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1 只適用於尊尚計劃
2 適用於尊尚計劃中家電維修自選保障，有關受保電器種類及索償條款，請參閱產品網頁
3 假設為實用面積 400 呎以下的單位投保尊尚計劃且不包含任何自訂保障，7折後其首年所需年繳保費為 HK$1,032，便得出每月平均保費為 HK$86
4 我們會賠償保單保障期内，受保人士作為寵物主人，因你的寵物造成他人身體傷害或意外財物損失，為承擔法律責任而產生的索償，而保障額不超過所選計劃對應的第三者責任保障賠償額上限
5 收妥所需文件及資料後起計5個工作天
