業主及準業主注意！消委會於最新一期（2024年9月號）《選擇》月刊發表專題文章，探討地產代理的陳述若果失實，買家是否有權追討，而業主又是否要為地產代理行為負責。OneDegree為你整合消委會建議，讓你無論買賣放租，都可以更安心！
地產代理的須付責任
根據香港的《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》(《常規規例》)，持牌地產代理在處理二手住宅物業交易時，需要負擔以下責任：
- 提供準確資訊的責任：地產代理在向買家提供物業資訊時，必須盡力確保資訊的真實性和準確性，避免提供虛假或誤導性的資訊。法庭會參考地產代理監管局（地監局）發出的《操守守則》來判斷地產代理是否盡責。例如，《操守守則》要求地產代理必須盡一切努力確保資訊準確，並掌握相關法律、法規和市場資訊，以專業的知識和經驗為客戶提供服務。
- 對失實陳述的責任：如果地產代理作出失實陳述，導致買家蒙受損失，買家有權根據《失實陳述條例》追討賠償。買方可以追討的損失包括被沒收的訂金，或者交易完成後，實際市值與購買價格之間的差價。在某些情況下，買方還可以選擇撤銷交易。
- 轉承責任：地產代理公司通常需要對其僱員（地產代理或營業員）在工作過程中做出的失實陳述或疏忽行為負上轉承責任。
但買家需要留意的是，雖然地產代理需要對其失實陳述負責，但並不一定需要承擔買家所有的損失。法院會根據具體情況判斷地產代理的責任範圍，例如買家在做決定時，通常會考慮多方面因素，而並非僅僅依賴地產代理的陳述。故此除非失實陳述涉及欺詐，否則地產代理的責任範圍通常不會延伸至買家經過深思熟慮後做出的決定。
為保障自己，買家需要明白就法律層面而言，地產代理的責任範圍有限。所以在做決定時應該綜合考慮各方面因素，而買家如果因為地產代理的失實陳述而蒙受損失，就可以依法追討賠償。
與地產代理責任相關的案例
消費者訴訟基金受助個案
買方因地產代理提供的平面圖與實際不符，向消費者訴訟基金尋求協助。最終地產代理公司與買方達成和解。
業主留意！賣方需要為地產代理的失實陳述負責嗎？
賣方需要為地產代理的失實陳述負責的情況就比較複雜，主要取決於以下幾點：
地產代理的「代理關係」：賣方是否需要為地產代理的行為負責，取決於地產代理是否被視為賣方的「代理人」。
- 如果地產代理在法律上被認定為賣方的「代理人」，並且在獲得賣方授權的情況下做出了失實陳述，那麼賣方需要承擔責任。
- 但如果地產代理僅僅是以「經紀」或「介紹人」的身分行事，賣方通常不需要為其失實陳述負責。
- 判斷地產代理是「代理人」還是「經紀」或「介紹人」，需要根據具體的協議內容和實際情況來判斷。
失實陳述條例：即使地產代理不是賣方的代理人，如果賣方本身也直接向買方做出了失實陳述，買方仍然可以根據《失實陳述條例》向賣方提出索償。
賣方與地產代理責任相關的案例
Cheng Kwok Fai v. Mok Yiu Wah Peter & Anor
案例中，由於賣方並沒有授權地產代理向買方提供平面圖，因此即使平面圖有誤，法院認為賣方不需要承擔責任。
Jopard Holdings Limited v Ladefaith Limited & Another
地產代理需要為其失實陳述負責，但由於賣方並沒有授權地產代理提供相關資訊，法院認為賣方不需要承擔責任。
Shum Kong & Another v Chui Ting Lin Teresa & Another
買方因花園非物業一部分而起訴賣方和地產代理。法院認為地產代理和賣方都需要為失實陳述負責，因為賣方在場卻未說明花園問題。
買家留意！消委會給消費者的建議
在香港買賣樓盤，消費者都務必謹慎小心，因為交易過程複雜，且涉及金額龐大。 為保障自身權益，消委會建議消費者在物業交易中應特別留意以下事項：
- 委託合法地產代理並簽署協議：
- 僅委託持有有效牌照的地產代理從業員，並可透過地產代理監管局網站查閱牌照目錄。
- 與地產代理簽署《地產代理協議》（俗稱「放盤紙」或「睇樓紙」），以書面形式明確雙方的權責，並確保協議內容符合《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》的規定。
- 仔細閱讀協議內容，特別注意佣金、代理關係（單邊或雙邊代理）等重要條款。
2. 主動核實資訊，勿輕信口頭承諾：
- 切勿輕信地產代理做出的「包借」、「包賺」等口頭承諾，務必要求以書面形式確認所有承諾和細節。
- 地產代理聲稱可保證按揭申請成功或獲得特定按揭條款，已違反地產代理監管局的規定。
- 不要僅憑地產代理提供的資訊做出決定，務必多方核實，例如查閱土地註冊處 和屋宇署百樓圖的資料。
- 仔細審閱售樓說明書、土地查冊結果等重要文件，確認業權、面積、樓宇結構等資訊。
3. 了解優惠和回贈的潛在風險：
- 發展商或地產代理提供的優惠和回贈，可能影響銀行對按揭貸款的審批，導致實際可借金額減少。
- 仔細閱讀優惠書的條款和細則，並注意回贈安排可能帶來的風險。
4. 謹慎評估自身負擔能力：
- 在購房前，應謹慎評估自身的財務狀況和按揭負擔能力，確保能夠通過銀行的壓力測試。
- 在做出最終決定前，最好直接向銀行諮詢可獲得的按揭貸款額度。
5. 及時舉報違規行為：
- 如果發現地產代理存在違法違規行為，應及時向地產代理監管局或一手住宅物業銷售監管局舉報。
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